不少网友都关注疫情影响下的郑州“租赁风波”房东不减免房租就解约，谁违约？和一些郑州疫情租房免租相关的话题，但是大家都不是很了解，接下来听小编的讲解吧！
大河新闻大河客户端编辑段维多
近日，郑州市民赵女士遇到了一件烦人的事情。她的一套房子一年前就交给托管公司出租，托管期限约定为两年。近日，托管公司以“众志成城，抗击疫情”为由，向赵女士提出减免30天房租。赵女士没有同意，托管公司后来表示不再勉强不减租金。但租客也退还了租金，不再托管她的房子，并提前终止了合同。赵女士认为托管公司存在违约行为。
受疫情影响，不少租户无法及时返城，部分租户返城却无法进入小区。根据以往的经验，托管公司年前就囤积了大量空置房屋，等待节后出租期。没想到，一场突如其来的疫情，让租赁市场一度触及“冰点”，出现了近一个月的“窗口期”。谁应该为此付出代价？
【事件】托管公司以“共同抗击疫情”为由与房东协商免收30天租金
如果没有2月2日这突如其来的消息，宅在家里多日的赵女士早在2月12日就收到了房租。
“我们众志成城，抗击疫情。亲爱的房东您好，我是您锦绣江南14-4-4房屋的房屋管理负责人。首先祝您及家人新年快乐！由于冠状病造成的特殊社会情况，学校、企业、公司都推迟了上班，所以我们呼吁业主慷慨地提供30天免费期2020131-2020229。这30天不包括租金。如果疫情严重，我们再商量！面对疫情，大家齐心协力，尽力而为！我们也会采取有利措施，留住租户，照顾好他们，对房间进行清洁消，撤离垃圾、保水、保电、尽力维持生产，让业主您安心，我们同仇敌忾，共克时艰！等待您的认可。”
“我不同意。”赵女士告诉小编，她自己是租房子，房东并没有给她免费租金；每个行业都不容易，但疫情期间，她无法出去工作，而且还有两个孩子在上学，所以对她来说，房租就是养家糊口的收入。
随后，托管公司的员工给她发来了万达给商户免一个月租金、郑州一家汽配商场给租户免租金的新闻截图。他们还给她发了一些微信对话截图，其中一些房东同意免收30天的租金。
“这不是逼我减房租吗？好像别人都给我减房租了，我不减房租，我就特别无知。”赵女士告诉小编，她自己在疫情期间也看新闻，但对于个人来说，减租还是减租取决于自己。这取决于经济条件。国家政策没有明确规定个人作为房东必须减免租客的租金。“作为个人，我没有义务为托管公司节省成本。”
随后，托管公司提出退一步，减免15天的租金，但赵女士仍然没有同意。
【进展】如果不同意减免租金，则“终止”合同。
赵女士告诉小编，双方洽谈的房子是她丈夫的。位于郑州市二七区，面积较大，有155平方米。2019年2月18日，她作为授权代理人与河南上正居房地产营销策划有限公司签署了委托书，夫妻俩全权委托该公司办理房屋租赁事宜。代理期限为2019年2月22日至2021年2月21日。租金按季提前10天支付给房东。值得注意的是，合同规定甲方每年放弃30天作为乙方的租赁工作期。也就是说，按照合同，赵女士本来可以给托管公司一个月的租金减免，但一年只收取11天的费用。月租。
2月12日是按照合同应缴纳租金的日子。但赵女士并没有如期收到租金。对方回应公司财务部原定2月10日上班，但办公楼不让进，所以还是无法上班。赵女士明确表示，要按照合同规定按时缴纳租金，否则房子将被收回。
2月20日，另一名工作人员主动添加了赵女士的微信，并表示疫情影响是不可控因素。房东不愿减租，也不再坚持。该房屋的租客表示，他已经不再居住在该房屋中，合同期满后将直接搬出并解除合同。“到时候我们会直接把房子还给你。”
赵女士看到行情不好，觉得对方“不诚实”，就离开了酒店。根据合同约定的违约责任，委托期内，乙方上正居提前解除租赁的，应赔偿乙方2个月租金作为违约金；反之，如果甲方赵女士提前收回房屋，她还应赔偿乙方2个月的房租作为违约金。“他们被认为违反了合同。”
【现象】托管公司陷入困境，节后租赁期变成“冻结期”
赵女士与托管公司之间的矛盾只是疫情引发的众多题之一。长租公寓和托管公司在疫情影响下似乎面临着前所未有的考验。赵女士的托管公司并不是唯一一家寻求房东支持缓租、减租的公司。
不久前，管理着近50万套公寓、业务遍及多个城市的蛋壳公寓因要求房东减租或减租而在网络上引起轩然大波。2月3日，蛋壳公寓宣布了一项补贴租户的政策，但后来又被曝蛋蛋公寓还要求房东在不协商的情况下免收租金。广大业主组成维权团体，向蛋壳“开炮”。2月17日，蛋壳公寓发布“致房东的诚挚讯息”，坦言“坦白讲，长租行业在这次疫情期间受到了非常严重的冲击。”“这次我们寻求房东的豁免，我们在租赁期间用爱心来补贴租户如果失败，未来房东和租户的长远利益都会受到损害。”随后，蛋壳公寓提出了更详细的房东扶持方案1、合同到期返还1个月租金；2、分期返还一个月租金；3、支持蛋壳半个月免租期。
24日，小编联系上了与赵女士联系的托管公司一位名叫斯的负责人。该负责人介绍，原本租房高峰期是过年之后，所以公司在过年前就储备了一批房子。原定于大年初四。上班的时候没想到遇到了疫情，工作还没有正常开始。找不到新的租户，一些老租户也回不来，所以他们都提出终止合同。过去两个月一直在亏损。预计未来一段时间郑州小区还会继续受管控，不可能给租客看房，所以我就和房东协商降低了租金。
要求房东减免租金，很多人同意吗？该负责人表示，同意的房东有，但绝大多数不同意减免或减租。赵女士的房子一年前刚刚到期。5名租客中有3人表示不会续租，公司只好与赵女士商量，房屋托管公司不再续租。续租的两位租客可以交给赵女士了。
【政策】这边房东权益受到损害，那边租客要求免租的呼声越来越高。
然而那边的房东不同意减租，认为个益会受到损害，但那边的租客要求免租的呼声却越来越高。
一名网友于1月14日通过长租公寓自如出租了一套房间，完成出租后于1月17日返回湖北孝感。由于疫情影响，我们还没有回来。目前，自如已针对2月未解锁记录无法返回的租户推出无责任退房记录。然而，这位网友却让邻居开门浇花。有了开锁记录，他无法无责任结帐。该网友预计，湖北4月有望解封，但交房租的日子将在4月14日再次到来，这意味着租了三个月的房子只能住三天。
小编了解到，为了帮助中小微企业，各地出台了各种租金减免政策。以河南省为例。河南省人民政府印发《河南省应对疫情影响支持中小微企业稳定健康发展的若干政策措施》。明确要减轻中小微企业负担，对房租、燃气、水费等实行“拖欠”。“不停供”措施、缓缴社保缴费等政策。在企业租金减免方面，明确对租赁国有资产进行经营活动且因疫情无法正常经营的中小微企业，免收1个月租金，并收取2个月租金。半月租金，已收取的所有款项必须退还。鼓励其他房地产租赁机构适当减免中小微企业租金。
这意味着，目前政府层面的租金减免政策仅限于以经营为目的租赁国有资产的中小微企业，对于个人租金减免没有硬性规定。
【辩解】托管公司提前解除合同属于违约行为，不影响疫情结束后合同的继续履行。
赵女士与托管公司签署的授权书中包含这样一条条款，这也是当前托管公司认为可以解除合同而不承担责任的依据“如果因不可抗力而终止合同，双方均不承担任何责任。”当事人将承担责任。”大河新闻编辑了解到，早在2月10日，全国人大常委会法制工作委员会新闻发言人就表示，对于因疫情防控而无法履行合同的当事人来说，是一种不可预见的情况。不可避免的和无法克服的不可抗力。根据合同法相关规定，因不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
那么，从法律角度来看，托管公司的行为是否构成违约呢？对于像赵女士这样同样需要租金来偿还房贷、房租、养家糊口的个体房东来说，应该如何维护自己的权益呢？24日，小编就此题独家采访了河南济春律师事务所张波律师。
“如果不减免租金，租金就不减免，托管公司就会违约。”张波律师表示，疫情确实属于不可抗力，但有一个题需要澄清，那就是这种不可抗力是否必然导致合同终止。虽然目前的COVID-19疫情防控措施对赵女士合同的履行造成了一定影响，但合同还有一年不会到期。影响尚未达到使契约目的完全无法实现的程度。疫情结束后租赁合同可继续履行。合同目的能够实现，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。“换句话来说，只有在受疫情影响导致合同目的无法实现的情况下，才可以解除合同。不能因为一方经济利益减少而解除合同。”
【建议】房东应在疫情防控期间适当减免租金，从源头上减少纠纷。
如何保护赵女士的权益？张波律师表示，疫情管控期间，双方可以协商减免租金。疫情期间造成的损失由双方共同承担，但长租合同继续履行。这里需要澄清一个题。如果赵女士的房子被转租，租客按期缴纳租金，那么托管公司不会有实际损失。托管公司不能要求赵女士分担损失或减少租金；如果不出租，建议房东酌情决定。主动减少或减少金额，分担损失。“因不可抗力，导致部分合同无法履行，造成损失。一方通知另一方后，另一方不同意，损失增加。司法实践中可能会要求损失增加的一方承担相应的损失因此，建议房东主动减免或减少部分租金。”
此外，如果托管公司坚持解除合同，赵女士还可以要求适当赔偿违约金。详情可与托管公司协商。
小编了解到，浙江省宁波市海曙法院不久前也发出提醒，新型冠状病疫情对旅游、交通、等行业的影响正在逐渐显现。可以预见，因疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将进入司法程序。对此，法官建议，COVID-19疫情发生后，双方应根据疫情防控措施对合同履行的影响，及时沟通协商，变更合同条款。按照公平、诚实信用原则，签订合同或签订补充协议，在疫情防控期间适当减免租金或适当延长租赁期限，尽量通过协商从源头减少纠纷。
【注意】个人租户也可以因疫情要求减免租金吗？
对于个人租赁住宅用途，张波认为，如果对方是个人租户，则优先适用上述条款。也就是说，承租人不能以疫情属不可抗力为由，提前要求解除房屋租赁合同而不承担责任。但经双方协商一致，合同可以提前终止。
那么，租户也可以以疫情为由要求减免租金吗？张波律师认为，个人租赁与商业租赁的合同目的不同。商业租赁主要用于企业经营并获取相应收入。但由于疫情防控原因，政府强制要求疫情防控期间企业不能营业，因此会受到一定影响；但个人租户主要是想自住，目前河南省还没有租户自住的相关规定。个人以疫情为由要求强制减免租金，没有法律依据。但从人性的角度来看，租户毕竟受到疫情影响，房屋会空置一定时间。如果房东愿意主动减免或减少租金，对社会和谐是有贡献的。
小编了解到，目前部分长租公寓对无法返租的租客实行不退政策，也有房东主动为租客减免租金，共同抵御疫情影响。
【延伸阅读】法院如何处理类似案件？
小编查询获悉，近日，宁波海曙法院通过移动微法院审理了一起新型冠状病引发的租赁合同纠纷案件。
孙某是宁波市海曙区一栋楼房的业主，王某是一名网上订房运营商。2018年11月，孙某将房屋出租给王某进行网上租赁，租赁期限为5年。租金支付方式为一押三缴，月租金2750元。
2019年11月24日，王某按时缴纳了三个月的房租。随后受COVID-19疫情影响，王先生表示，出于社会责任，他取消了所有春节订单并全额退款。2020年1月底，他与房东协商减租事宜，但房东未及时回应。2月2日，涉事房屋所在大楼全面封闭，不允许外人进入。王某认为涉案房屋已无法正常使用，属于不可抗力情况，遂请求与孙某解除合同。
孙某随后表示愿意减免半个月的租金，后续租金减免将视疫情发展情况另行协商，但王某坚持终止合同。
2月15日，孙某向海曙法院提交诉状，称原告与被告的合同期限为五年。新型冠状病疫情的影响尚不足以影响合同的继续履行。被告解除合同的行为构成违约。他要求被告支付违约金1万元。
经调解，当日下午5点，双方通过移动微法院达成调解协议，解除合同。王某同意支付违约金2750元，并没有要求原告返还未到期的租金。不过，因为他不在城里，所以没能去那里。宁波腾
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