不少人都想知道的地产还有什么放松政策？关于成都疫情期间土地政策相关题，小编都有详细解说，希望帮助到大家。
在当前房地产低迷的情况下，供需面临多重压力，导致政策传导时滞相应较长。
周慧/文
2008年以来，中国房地产市场经历了五次周期。房地产周期的每一次涨跌都对应着需求政策的松紧。
目前房地产销售的降幅可能已经低于潜在增速，需要放松需求侧政策。民生证券认为，本轮房地产下行压力并非来自财务杠杆过高，而是来自收入预期和房地产价格预期。这种情况在历史上并不常见。与现在的房地产压力类似的是2014年，当时房地产各方面的数据也面临着快速下滑。宏观背景是内需疲软，有效需求不足。以此推算，本轮房地产需求被激活，有效的政策操作可参考2014-2015年。
据华安证券总结，房地产需求侧调控政策可分为四种首付比例；按揭利率及额度；购房资格等限购措施；从调控力度来看，四类措施的政策力度依次递减。最有效的是调整首付比例，其次是房贷信贷政策。限购措施和税费调整的影响相对较弱。
华安证券认为，四大调控政策中，在首付比例方面，预计中央不会调整首付比例下限。地方二套房首付比例距中央下限仍有空间；房贷利率方面，预计中央不会调整首付比例下限。5年期LPR和二套房贷款LPR下限仍有调整空间；在购房资格等限购方面，限购主要由地方政府主导，一线城市难以率先调整；在交易税费方面，预计中央层面不会做出调整，地方层面可以出台契税补贴，或者引导代理费率降低等。
为什么这次不一样呢？
东方金城认为，房地产行业是典型的周期性行业。从房地产相关指标中最具前瞻性和领先性的房价和销售数据来看，自2008年以来，中国经历了三个完整的房地产周期，每个周期持续约三年。
本轮房地产低迷与过去三个明显周期相比，一个突出的区别是政策宽松对房地产市场的提振作用迟缓显现。从过去三个周期的规律来看，从政策松动到房地产销售数据见底，即从“政策底”到“市场底”，大约需要3-10个月的时间。
本次房地产下行周期的“政策底”将在2021年四季度出现。从2021年9月下旬开始，央行和银保监会开始释放政策宽松信号，维护房地产稳定。房地产市场。随后，11月30日，央行宣布降低存款准备金率，正式启动新一轮货币宽松。此后至2023年6月，房地产政策宽松周期已持续一年半以上，房地产市场仍处于筑底阶段。
从市场表现来看，2023年一季度房地产市场经历了一波“小印度春天”，引发了市场对房地产周期上行拐点已经到来的预期。然而，进入二季度，房地产市场再度转冷，销售数据和房价都不稳定。一季度的复苏趋势有望延续。这说明一季度的“小阳春”更多来自于积压需求的释放。因此，市场情绪也从对趋势复苏的预期转向对二次探底的担忧。
在这个下行周期中，政策放松对房地产市场的提振作用缓慢。是不是政策力度不如以前了？
东方金城表示，从历史经验来看，房地产需求方对房贷利率非常敏感。在过去的三个明显周期中，房地产销售数据与住房抵押贷款利率之间存在较为明显的负相关关系，即，较低的住房抵押贷款利率可以有效带动房地产市场复苏。
2022年以来，随着房地产政策趋于宽松，房贷利率也进入快速下行过程。截至2023年一季度，个人住房贷款加权平均利率较2021年四季度下降149bp，绝对水平也创历史新低。
东方金城对比了前两轮房地产政策宽松周期的利率下降和影响2012年前三季度，房贷利率累计下降142bp，房地产市场几乎与下降同步回升抵押贷款利率；2014年第四季度至2016年第四季度，房贷利率累计降幅达到244bp。其中，截至2015年第二季度，房贷利率累计下降143bp，接近本轮下降149bp。当时，房地产市场形势也发生了变化。进入趋势复苏过程。
东方金城认为，因此，从房贷利率的下降来看，本轮政策宽松对于提振房地产市场需求面的“失效”，并不是因为政策力度不够。与以往一样强劲，但因为与之前的房地产下行周期相比，本次下行周期房地产市场的运行环境发生了深刻的变化，供需双方都面临着许多前所未有的压力及其叠加影响。
从需求端来看，本轮房地产低迷，居民住房需求对房贷利率的敏感度降低。这背后是三年疫情侵蚀居民资产负债表、房价上涨预期减弱、2015年至2017年棚户区改造货币化带动三四线城市购房需求受透支等因素影响。
从供给端来看，本次房地产低迷与以往周期最大的不同是涌现出大量民营房地产企业，其中包括不少龙头房地产企业。直接原因是，过去房地产调控侧重于需求侧政策的调整，而供给侧调控则侧重于调节土地供应。不过，自从“房子是用来住的、不是用来炒的”政策提出后，从2017年开始，供给侧房企融资环节开始释放加强监管的信号。
民生证券也认为，当前房地产下行压力的根源并非财务杠杆过高，而更多来自收入和房价预期的减弱。
首先，居民收入预期不稳定。中小民营企业、外资企业面临经营压力。宏观经济数据显示，私营企业和外资企业就业增速持续下滑，可以同时印证这一点。作为吸纳就业岗位最多的两大企业主体，民间资本和外资扩张缓慢，最终造成就业压力和居民收入预期下降。
其次，房地产价格预期正在减弱。杭州房价跌幅最大的是某网红房产。原因是大厂效应减弱，导致网红房产价格跌幅超过其他房产。苏州房价降幅最大的主要是工业园区，因外资工业企业生产计划调整。上述两个微观原因在一定程度上清晰地描述了当前房地产下行压力，这是收入预期下降和房价预期减弱共同作用的结果。
面对当前房地产低迷，政策仍需继续“放松”。
首付比例还有多大空间？
根据2010年《关于完善差别化住房信贷政策有关题的通知》和2016年《关于调整个人住房贷款政策有关题的通知》规定，在实行限购的城市，首套房最低首付比例住房30，不实行限购措施原则上，城市首套房最低首付比例为25%，但各地可下调5个百分点。
至于是否实施限购，2010年《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，“地方人民政府可以根据实际情况，采取临时措施，一定期限内的购房数量”。实际情况。”这在公共渠道中尚未发现。中央层面对地方政府实施限购规定了严格标准，地方政府有权自主决定是否实施限购以及实施何种类型的限购。
华安证券表示，上述政策，简言之，就是目前中央层面的调控不实行限购的城市，首套房首付比例下限为20；实行限购的城市，首套房首付比例下限为30。
就目前实际情况来看，在未实施限购的城市中，自2022年2月17日菏泽四大银行宣布首套房首付比例下调至20的下限以来，多数城市纷纷跟进，降低首套房首付比例。实施限购的城市中，除北京、上海首套房首付比例为35%外，其余城市均已达到30%的下限。
首套房首付比例方面，除北京、上海外，其他城市均已达到现行政策下限，调整空间相对有限。如果未来有进一步调整，按照概率由大到小的顺序是北京、上海首套房首付比例由35%下调至30%下限；中央进一步降低首套房首付比例下限，首先是限购城市首套房首付比例下限。无限购城市首套房首付比例从30向20靠拢，随后无限购城市首套房首付比例下限20。但在住房是用来住的、不是用来炒的大基调下，目前这两个层面落实的可能性都较低，尤其是后者。因此，综上所述，首套房首付比例调整的空间较为有限。
地方层面关于二套房首付比例的因城施策还有较大空间，也要看“房屋认定”和“贷款认购”的标准如何调整。华安证券梳理后发现，“房屋认定”和“贷款认购”的标准原则上由地方政府主导。
例如，上海2016年11月发布的《关于促进本市房地产市场稳定健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定，如果你名下有房子或者有住房贷款记录，首付再次申请贷款时的还款比例需提高至50，即回归“认房认贷”规则；2017年北京将第二套房首付比例提高至60%后，更多城市纷纷效仿，22个热点城市中大部分在2022年之前实施了首付60%的比例。
2022年起，部分22个热点城市将开始通过调整二套房认定标准或在贷款结清时直接规定首付比例等方式降低二套房首付比例。例如，南京规定，自2022年8月12日起，无房但有贷款记录的首付比例由50%降低至30%，第二套住房首付比例由50%降低至30%。80至60；苏州规定，自2022年8月12日起，贷款结清后，降低购房首付比例。由原来的50%降至30%，未偿还贷款首付比例由原来的80%降至60%；贷款首付比例为50等。同时，调整后，22个热点城市中大部分较中央设定的下限仍有调整空间。
此外，对于“非凡”住房的认定，一线城市在国家标准的基础上实施了更为严格的标准。但随着房价上涨，“飞浦线”总价并未相应调整。深圳曾于2019年11月取消普通住宅认定中的总价要求，但在2020年年中再次修订。因此，目前一线城市“非普线”地方层面存在调整空间。
房贷利率还有空间吗？
华安证券表示，除一线城市外，地方政府层面的房贷利率大多受制于中央政策下限，自主调控空间有限。
以22个热点城市为例，在首套房贷款利率方面，不少城市通过首套房贷款利率动态调整机制，阶段性降低LPR点下限。2022年5月，《关于调整差别化住房信贷政策有关题的通知》要求，首套房贷款利率不得低于LPR负20个基点。2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比、同比连续三个月下降的城市，可维持、降低或取消当地首套房贷款利率LPR下限。阶段。从22个热点城市来看，不少城市已经基于动态调整机制下调了首套房贷款利率（LPR）下限。未来只有北京、上海、深圳三个城市有独立下调的空间。其他城市需要首先满足动态调整机制。触发条件。
第二套房贷款利率方面，22个热点城市基本执行央行设定的下限。2019年8月，央行在【2019】16号公告中规定，第二套房利率下限为LPR+60BP。从目前22个热点城市来看，只有北京、上海、厦门三个城市还有地方政府自主调整的空间。因此，房贷利率的政策空间只能由央行来打开一是央行推动LPR下调，进而带动首套房、二套房贷款利率下降；二是央行下调二套房贷款利率LPR加成下限。
限购等措施还有空间吗？
华安证券认为，热点城市限购有调整空间。
关于是否实行限购，2010年《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“地方人民政府可以根据实际情况，在一定期限内采取临时购房数量的措施。”状况。”由于中央层面对于地方通过公共渠道实施限购没有严格的标准，且限购几乎都是以地方政府和地方住建部门的名义下达，地方政府有权自主决定是否实施限购。实施限购以及实施什么类型的措施。购买限额。
纵观22个热点城市，2022年以来不少热点城市调整了限购政策，包括济南、苏州、天津、成都、西安、南京、厦门、武汉等。这些城市相对较小。缓慢，因此后续22个热点城市限购还有调整空间。
原则上，一线城市在限购方面有更大的调整空间。但事实上，在其他热点城市仍有放松空间、房价不是用来炒的背景下，一线城市很难率先做出调整。如果要做出调整，首先会从非核心区或郊区的限购门槛开始，比如放宽非本地户籍社保缴费年限、人才引进等。
交易税还有多大空间？
华安证券认为，中央层面不会对交易税费进行调整，但地方可以出台契税补贴或引导中介费率下降。
契税水平2016年2月，《关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》要求，个人购买家庭唯一一套房屋面积90平方米以上的，减按15%的税率征收契税；除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，个人购买第二套房的家庭面积在90平方米及以下的，契税按降低率1；面积超过90平方米的，减按2征收契税。目前中央层面调整契税政策的可能性不大，但地方政府可以出台补贴等优惠政策契税。2022年，不少城市将推出契税优惠。
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