本文主要讲解一些关于“深入”长期公寓租赁的弊与利和私房改单身公寓的安全隐患的题，希望能帮助到大家。
8月份，长租公寓板块持续景气。
长租公寓在贷款风险、房价上涨、甲醛风险等方面继续被推到风口浪尖。这个为租户提供住房、提供消费升级的行业，相比现有的租赁市场，到底发生了什么？
3场雷暴
在北京滞留八年、现在一家新媒体创业公司合伙人的季耀最近注意到，他和朋友去年以6300美元租的两居室公寓今年涨到了7500元。我听到这个消息了。房租将近7500元，相当于两个人收入的三分之一。“我爱我家”的一名员工表示，房东提高了盈利预期并要求确认，但房东并未提高价格。
姬瑶发现，附近房屋的市场价格也上涨了。如今，她在三元桥的两居室公寓是她和她最好的朋友工作场所的焦点。装修很好，离英语班和健身房很近，离购物中心也不远。她决定默默忍受新增的1200户住宅。但她不禁感到悲伤，说道“我为什么要像割韭菜一样割呢？”
姬瑶并非孤例。去年8月，北京的租金比去年上涨了20%以上。公众对租金上涨的不满继续引发激烈争论。我家爱前副主席胡景熙指出，长租公寓租金不断上涨，并指出自如、蛋壳等长租公寓运营商正在争夺价格在20至40美元之间的住房。由于人民币汇率高于市场价格，北京的房价正在上涨。
不仅租金昂贵，而且看上去家具齐全、可入住的长租公寓也存在与“甲醛超标”相关的安全隐患。
8月底，Zirum的一名租客在网上发帖称，由于甲醛超标，他的白细胞计数下降。在上海自如公寓住了快两年的陆奇看到这条新闻，立刻想到了自己的处境。去年年底，陆奇和朋友搬进了他们第一套装修好的出租两居室。他的朋友买了一堆木炭，因为他觉得他的第二间卧室有甲醛味。路琪的二室友觉得二卧室的柜子味道很难闻。报告题后，自如员工上门拆除了柜子。近日，请专家对房屋内甲醛进行检测，证实该房屋居住9个月仍超标。“刚搬进去的时候，甲醛含量超乎想象。”他告诉界面新闻。
自如是目前中国最大的长租公寓品牌，在北京、上海等一线城市占据最大市场份额。这是一种分散住房，统一装修，然后出租的模式。改造周期和改造成本会影响该型号的退货周期。一位将上海房屋委托给自如的房主告诉界面新闻，自如仅用了18天就完成了装修。“这是一个高周转的模式，20天内就有租客入住，甲醛肯定超标了。”他说。
8月31日凌晨，自如微博宣布，自9月1日起全国9个城市的首套房源全部下架，待房管局审核合格后上架。认证。不过，Zirum并未提及对过去居住甲醛超标房屋的租户的赔偿题。
除了租金飙升、甲醛超标之外，财务风险是长租公寓的第三宗罪。
鼎家是第一家在舆论争议中倒闭的长租公寓公司。
毕业后，曾毅在杭州生活了10多年。他是一个中产阶级男人，已经是两个孩子的父亲，拥有两套房子。其中一套一居室小区住宅是从鼎家购买的，经过精心装修，花费超过10万元。2016年，我们把它租给了鼎嘉，并签订了两年的合同。今年4月又更新了。
这套价值过百万的学区房，是杭州市民曾毅的一份保险，可以作为投资和保值，而且在未来的几十年里，还可以被其他人使用。他的孩子们去读书。用作老人公寓，由一对夫妇出租，但收入仍有3000多还清房贷。但即使是这种看似安全的资产也存在风险。
自今年5月以来，曾毅的租金入账一直存在延迟。8月，鼎嘉宣告破产。曾毅的租客向丁家支付了三个月的租金和押金，曾毅无法收取接下来三个月的租金。曾毅与租户签订了新的直租协议，双方各承担一部分损失。
在受丁家事件影响的数百人微信群中，曾毅每天都在讨论找律师上法庭、去丁家公司“围堵打压”员工等题。
丁家创始人接受界面新闻编辑采访时表示，长期经营亏损，管理漏洞导致内部腐败，6月份裁员，裁员争夺客户，丁家老板跑路，之后资金链断裂坏了。事态已经变得不可逆转。
在P2P爆炸事件余波尚未解决的杭州，有人怀疑鼎家与爱街街等借贷合作收取一年的租金，并且租户非法使用积累的资金。它会导致破产。人们不禁好奇，财务杠杆+长租公寓的运营模式到底在玩怎样的高风险。
很难赚的长租和想赚的资本
“长租公寓”首先由新加坡一家房地产集团引入中国。
1998年，盛杰服务式公寓分别在上海和天津开业，标志着豪华服务式公寓品牌雅诗阁进入中国。2000年以后，随着奥克伍德、莎玛、辉盛阁公寓品牌进入中国，国内企业也进入长租公寓领域，如上海优帕克、广州私家等。
长租公寓的服务品质相当于星级酒店，是城市富人和外商的住所，并逐渐成为中国中上层阶级所接受的精致生活方式。到2017年，雅诗阁的中国租户比例已从10年前的1人上升至45人以上。
中国城市化进程不断加快，大城市房价不断上涨，租赁需求不断增加。截至2013年底，全国流动人口居住廉租住房和政府提供的公共租赁住房的比例为0.3，私人租赁住房的比例为673，现所在地购房的比例为0.3。是0.3。该住宅已有86年历史。
在国内住房市场面临瓶颈和政策指引的情况下，万科、龙坡等房企也纷纷进军长租公寓。在这一领域，有在找房方面各有优势的房产中介链家、我爱我家，也有华住旗下的诚家、铂涛旗下的我趣等拥有酒店管理服务经验的酒店集团。还有第三方资本推动的创业公司，如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等。互联网资本介入，探索长租公寓社区场景的想象。
2015年前后，中国长租公寓企业进入品牌化时代。据中国饭店协会公寓委员会统计，当年全国大型公寓企业超过500家，公寓数量超过100万套。
“2014年，雷军投资1亿美元购买YOU+公寓，引发了长租公寓的资本热潮。”该项目的负责人、北京长租行业的龙头企业潘宇告诉界面新闻，“而且近年来政策的推动，长租公寓成为各类银行贷款和投资的优先选择。刺激租赁市场的机构被列入排名名单，”他说。
与此同时，长租公寓行业的主流模式也从最初的集中购房转向轻资产、分散购房的二级房东模式。“目前长租公寓市场停滞不前，租金价格徘徊在3000元至4000元左右，主要针对城市上班族。近年来，长租公寓公司在拼凑分散住宅方面尤为积极。”中原地产分析师陆文曦告诉界面新闻，从2017年开始，国家政策一直在鼓励“租购并举”，“随着资本的开放和政策的引导，大家都觉得长租公寓行业是有利可图的。“他说。
研究中部城市酒店和房地产的赵润森认为，资金流入长租公寓也与经济环境有关。当前，国内股市正经历史上最严格的外汇管制，通胀风险导致投资无法进行，金融产品监管加强，投资回报降低。老百姓需要一条路。除了交易量有限的黄金之外，还有房地产。“贷款购买或囤积房屋会增加财务压力并推高租赁市场，”他说。结论。
与此同时，自如、蛋壳、魔方等作为长租公寓新主流的创业公司也借助资本进入了市场拓展阶段。今年早些时候，自如获得腾讯领投的40亿元A轮融资，蛋壳公寓紧随其后完成1亿美元B轮融资。据统计，后者近三年已完成10余轮众筹。通过ABS筹集资金超过1亿元。
但与伴游拥有自己的房产，可以通过房产本身增值不同，二次业主型长租公寓的回报率非常有限。
番禺获得的数据显示，国内长租公寓品牌在大城市的出租率已达到95%以上，而利润率只有5个点左右。另一家不愿透露身份的长租公寓公司高管告诉界面新闻，如果租客每月支付3000元一间房，购买长租公寓的成本就占70%。占住房总量的%。装修费15%，运营成本10%，税金5，计算中没有利润。相反，拥有较小房屋的企业损失较少，并且可以轻松收回资本。
“规模肯定存在不经济的可能性。”潘宇认为，“规模扩大，管理难度加大，如果扩大购房渠道，部分渠道会产生代理成本，必然导致房价上涨。”关键是要相信，善于管理长期租赁并利用公寓公司成熟管理能力的公司可以大规模降低边际成本，包括通过集中采购节省成本。
2015年，中国大陆资深室内设计师张杰波与朋友联手租下一栋旧空楼，改造成长租公寓。该建筑拥有约2,200平方米的公寓楼层和100栋房屋，每栋面积约20平方米。位于上海吴中路，靠近最后一个地铁站，毗邻机场、购物中心和公园。他甚至制定了复制上海长租公寓模式的商业计划，在拥有一定现金流后进行融资，扩张到五套长租公寓。建立了自己的品牌后，我们扩展到二三线城市。
张杰波计算了成本和利润，预计吴中路一栋长租公寓楼需要三年资本维持，五年还款。然而，今年上海的旧城改造需要长达8个月的建筑外墙改造和收尾工作，这将影响租户的生活和公寓利润。随着上海的消防法规变得更加严格，找到具有合适成本、位置和必要资金的房产变得越来越困难。
就在今年，一位买家找到张杰波，想以优惠的价格购买一套位于吴中路的长租公寓，在外部装修的同时进行室内装修，升级为高端长租公寓。这是一套出租公寓，面积为45至65平方米。张杰波决定暂时放弃之前的创业计划。吴中路长租公寓被某市场占有率较高的长租公寓品牌收购。
“由于不涉及复杂的交易结构，长租公寓的回报周期非常长。”一位在上海从事酒店投资和金融创业的业内人士告诉界面新闻。
“长租有两种情况，一是房子本身是公司自己的，如果你长租的话，每个月都会有现金进来，这是公司赚的，大部分是二房东。“你赚了差价，但利润空间窄，所以房价低了很容易失去房产，房价高了很容易租不出去，这是不行的。”不玩资本。”陆文昔直言不讳。
酒店产权网联合创始人冯绍辉仔细分析了这场资本的由来。%低于酒店。利润当然不如酒店，但是长租公寓。公寓的特点包括稳定的长期租金收入以及良好的保险和安全评级。因此，你可以通过长租公寓的基础资产获得金融机构的融资和投资，从而获得最大的资金支持。”
“说白了，一些长租公寓实际上是专门针对金融机构的投资产品。”冯晓辉说，“而长租公寓达到一定规模后，就可以垄断市场。”换句话说，社会基金励那些敢于承担最大风险的人或行业。”
长租公寓危机是资本惹的祸吗？
长租公寓今年在融资扩张和获客模式上都遭遇了危机。
其中，金融扩张模式被认为是长租公寓推高市场租金的原因，也被批评为资本的原罪。长租公寓背后的逻辑是，通过金融、风投、ABS、REIT等筹集发展资金，通过扩大市场份额谋求垄断，然后通过提高租金来获取利润。对利润的迫切追求导致了今年夏天的高租金和高成交量，掩盖了甲醛超标的危险。
“如果没有资金去推广长租公寓，中位利润率太小，就会在很长一段时间内被放弃。而今年，我们已经进入了市场竞争激烈的阶段。””“长租公寓的第一步就是占领市场，无论盈利与否。需要注意的是，企业的第一轮和第二轮融资一定要看市场份额。公司
一、格罗宁根学生宿舍只能新生住吗？
不存在。
首先，格罗宁根大学没有自己的学生宿舍，只有一些与学校合作的宿舍办公室提供的学生公寓。理论上，该机构提供的住房，除医生住房外，只能居住一年。然后，您必须自己寻找私人公寓或搬到其他机构提供的公寓。
二、怀化市仙人桥片区怀仁公寓后私房会拆吗？
计划拆除，已提上日程。
仙人桥片区总用地面积5640亩，将分三期开发。项目一期计划用地1695亩，建设“三馆一院”和智慧社区。目前，征拆明细调查工作已完成，铁路用地产权变更、成本估算和投资方案已编制完毕。
在详细了解该片区规划设计特别是“三馆一院”选址后，李春秋强调，要切实强化和充分发挥规划的合法性、严肃性、权威性。起到严格计划的约束作用。要把防洪安全纳入业务规划和建设，组织水利专家现场检查论证，为市委、市政府科学决策提供依据。
市自然资源规划局、市交通建设投资、市水利管理局学习外地先进经验，进一步拓宽视野，强化观念，开放思路，优化“三馆一院”。提升。“这是一个选址计划。
三、胶囊公寓是什么？
胶囊房是当今房价上涨的产物。胶囊房最大的特点就是面积小、价格便宜。
通常，典型的房子从中心分为几个房间，因此每个房间都非常小，几乎就像一个胶囊。示例中国湖北省武汉市的一位业主将一栋六层私人住宅改造成拥有55个房间的“胶囊公寓”。据报道，在中国高消费但低收入地区，这些胶囊公寓的租金较低。胶囊房间最小的房间只有4到5平方米，居住在大楼内的用户通常有自己的浴室和厨房，而客厅则与一个或多个人共用。
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